香港楼市的风向，似乎真的变了。新世界发展郑氏家族的债务危机，英皇集团杨受成家族的苦苦挣扎，再加上11家中型上市房企集体面临的巨额债务，一连串的消息，让人不得不感叹，香港楼市，真的要变天了吗？
英皇集团：30亿“白银”难救主？
曾经风光无限的英皇集团，如今也陷入了前所未有的困境。最新财报显示，公司高达166亿港元的银行贷款已经违约，随时可能被银行收回。虽然杨受成家族已经砸下30亿“白银”试图救火，但似乎仍然难以挽回颓势。
英皇国际连续三年巨额亏损，2022年至2025年合计亏损高达65亿港元。为了缓解资金压力，英皇不得不变卖资产，甚至不惜将核心物业出售给大股东“输血”。
虽然英皇也在市场上积极甩货，但效果并不理想。例如，当初挂牌2.4亿的西环铺位，最终以9288万成交，足足砍价超过六成。
为了应对危机，英皇还推出了“两股供一”的供股方案，试图筹集资金。同时，将英皇娱乐酒店的股份以食物形式派发给股东，相当于把优质资产和不良资产剥离。
尽管如此，英皇的财务状况依然不容乐观。截至目前，英皇国际账上现金仅剩6.39亿港元，但总负债却高达172.3亿港元。即使抵押资产面值超过300亿，但在市场下行的情况下，能否顺利变现仍然是个未知数。
新世界发展：激进扩张的代价
曾经与李嘉诚家族齐名的新世界发展，如今也面临着巨大的挑战。公司延迟支付总计近8000万美元的永续债利息，这对于财大气粗的香港郑氏家族来说，实属罕见。
新世界发展由郑裕彤创立，早期发展稳健。但到了第三代郑志刚接手后，公司的投资风格开始变得激进。郑志刚大力发展K11艺术商城，虽然规模迅速扩张，但也耗费了大量的现金。
更糟糕的是，郑志刚对市场形势判断失误，在楼市高峰期大肆举债开发商业地产。最终，激进扩张的后果显现，新世界发展在2024年全年亏损近200亿港元，总债务接近1500亿港元。
为了填补资金缺口，新世界发展不得不开始变卖资产。然而，银行的态度也发生了转变，多家银行下调了对其抵押融资比率，甚至有银行将其从抵押融资名单中移除。
面对困境，郑志刚辞去了新世界发展行政总裁职务，但管理层的动荡也给公司带来了更大的不确定性。
中型房企：集体面临债务危机
除了英皇和新世界发展，香港还有11家中型上市房企面临着巨大的债务压力。这些房企合计背负着至少1730亿港元的债务，已经对银行造成了不小的冲击。
由于融资困难，这些房企不得不转向私人信贷市场寻求资金。同时，积极降价甩货，甚至不惜亏本出售楼盘。
远东发展的邱达昌就坦言，他们在启德的楼盘每卖一间亏一间。为了缓解债务压力，远东发展计划在未来18个月减债60亿。
其他房企也纷纷制定了资产出售计划。资本策略计划在4年内卖掉90亿资产，例行发展则计划在2年内清掉80亿的货。
香港楼市：不倒神话的终结？
曾经被视为“不倒神话”的香港楼市，如今也面临着巨大的挑战。住宅价格已经跌至48年低位，写字楼空置率高企，租金持续下跌。
以下表格展示了部分香港房地产企业面临的债务压力：
| 公司名称 | 主要业务 | 债务压力 | 应对措施 |
|---|---|---|---|
| 英皇集团 | 房地产、娱乐、酒店等 | 银行贷款166亿港元违约 | 出售资产、供股 |
| 新世界发展 | 房地产开发、零售、酒店等 | 全年亏损近200亿港元，总债务接近1500亿港元 | 出售资产、管理层变动 |
| 远东发展 | 房地产开发 | 计划未来18个月减债60亿 | 降价甩货 |
| 资本策略 | 房地产投资 | 4年内计划出售90亿资产 | 清仓式甩卖 |
| 例行发展 | 房地产开发 | 2年内计划清掉80亿的货 | 全球清仓式甩卖 |
在这样的市场环境下，香港房企面临着前所未有的挑战。高杠杆、过度扩张的模式已经难以为继，转型和调整势在必行。香港楼市的未来，充满了不确定性。
香港楼市是否会崩盘？这些老牌房企能否度过难关？让我们拭目以待。